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隨着改革開放的發展，越來越多外國人來發展，人也有出國發展的，然而外國人在租房的情況是很常見的，因此，想必大...

隨着改革開放的發展，越來越多外國人來發展，人也有出國發展的，然而外國人在租房的情況是很常見的，因此，想必大家想知道，關於涉外租房需要注意什麼？接下來由法律快車小編詳細爲您介紹！

一、什麼是涉外房產

涉外房地產，泛指我國與國外有關的一切房地產活動，是指中外合資經營企業、中外合作經營企業和外資企業、外國政府、社會團體、性機構所投資建造或購買的房產以及外國人所購房產。

二、涉外租房需要注意什麼

租賃的一方主體爲港澳臺人士、外國人、無國籍人、外國法人或其他組織，租賃的房屋在，這類的涉外租房需要注意的問題有：

（一）主體調查

1、承租方可以通過查驗房產證及相應身份證件，來確定出租方是否享有出租的。如果出租方不是房屋的權利人，則承租方要取得該房屋權利人同意轉租的書面證明，以避免轉租合同將來被解除的風險。

2、如果承租方爲外國的機構或其他組織，出租方不妨到工商部門或其他相關部門，調查覈實該機構或組織是否真實存在，以防止和一箇虛假的機構簽訂合同，而使合同目的落空，且損失其他機會成本。

（二）客體調查

1、承租方應根據租賃房屋的目的，調查房屋的用途和土地用途。如果非居住使用，必須確保承租的房屋類型爲商業性用房、土地用途爲非住宅性質。否則，營業執照無法辦出，合同目的無法實現。

2、建議承租方到房地產交易，調查瞭解該房屋是否存在抵押、典當等情況，不要承租這些所有權設限的房屋。

3、查清該房屋是否已經存在租賃登記信息。如果存在，將導致新租賃合同無法辦理登記手續，從而導致新的租賃關係無法對抗第三人，也會影響新承租人營業執照的辦理，影響到合同目的的實現。

（三）涉外一方的身份問題

簽訂租賃合同時，應將彼此的身份證明材料予以複製留存，並且到所在地的辦理租賃合同登記。承租方爲個人的，應查驗複製其護照和簽證，並注意允許其駐留的時間，是否長於或等於將要簽訂的租賃期限。其中，香港、澳門人士，應當提交港、澳居民往來內地通行證；臺灣人士，應當提交臺灣居民來往大陸通行證。對於企業而言，查驗留存經公證或者認證的企業登記註冊證明、營業執照等。

另外，承租方是自然人的，能將其工作單位及其地址搞清楚。

（四）涉外一方名稱或姓名問題

鑑於涉外租賃合同較非涉外租賃合同登記備案的爲多，因此在簽訂涉外租賃合同時，使用涉外一方的中文譯音名稱或姓名。我國現行的法律尚未明文規定，涉外一方在我地申請房屋權屬登記或租賃登記時，當事人的姓名是使用外文還是中文，且各行政機關對此的處理方式也不盡相同；但如果各自使用其母語，除了登記機關書寫打印上的問題外，計算機系統在檢索識別時也會有困難。因此，房地產權屬登記機關一般使用其中文譯音登記，而將其母語名稱或姓名記錄在登記文件中，並在權屬證書備註欄內予以標示。所以，在簽訂涉外租賃合同時，如果涉外一方有相應的中文名稱或姓名，使用該名稱或姓名，這樣便於合同登記備案工作順利進行。

（五）裝飾裝修問題

一般情況下，涉外租賃期限較長，涉外承租方往往喜歡按照自己的習俗、喜好、風格進行裝飾裝修。因此，建議承租方應在取得出租方的同意的前提下再進行裝修，這也符合《合同法》第232條的規定。此外裝修標準、方案、圖紙等也須出租方同意，並在合同中明確約定；其次，在合同中應明確約定租期屆滿後裝修的處理，是恢復原狀還是折價補償等；，對於承租商鋪進行經營的承租方，鑑於裝修期間沒有實際經營，所以，在合同裏能夠約定“免租金裝修期”，明確該裝修期的起止時間和免除支付的具體費用等等。

（六）合同文本語種問題

合同若採用兩種以上文字訂立，雙方當事人能夠約定不同語種的文本具有同等效力，對各文本使用的詞句推定具有相同的含義。當各文本使用的詞句不一致的，約定予以解釋的標準和方法，或約定以某一語種文本爲準。

（七）合同登記備案問題

根據《合同法》及其解釋的規定，合同登記備案與否不是合同生效的必要條件。房屋租賃合同未經登記備案的，不得對抗第三人。

因此，爲了維護雙方當事人尤其是承租人的合法權益，在簽訂房屋租賃合同後應及時進行登記備案。另外，如果承租商鋪進行經營，更應當及時辦理登記備案，因爲工商部門在辦理營業執照時，均要求租賃合同須經過租賃備案登記。

（八）法院管轄和法律適用問題

涉外民事訴訟管轄，是指一國法院受理涉外民事案件的範圍。因租賃合同糾紛，對在中華人民共和國領域內沒有住所的被告提起的訴訟，如果訴訟標的物在中華人民共和國領域內，應該由房屋所在地法院管轄。根據我國法律規定，土地、附着於土地的建築物及其他定着物、建築物的固定附屬設備爲不動產。不動產的所有權、買賣、租賃、抵押、使用等民事關係，均應適用不動產所在地法律，即適用法律的規定解決租賃糾紛；但這是建立在的前提之下。如果該外國公民或法人在外國對公民提訟，不容迴避的即是外國法院是否有管轄權，適用何國法律的問題，而且在外國應訴，其訴訟成本、判決執行等問題的難度可想而知。因此，在租賃合同中明確約定，排除外國法院的管轄和外國法律的適用，以避免帶來麻煩。

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[1]《中華人民共和國合同法》第兩百三十二條